Verkavelen van één lot dan toch vergunningsplichtig

Bij arrest van 23 mei 2019 (80/2019) besliste het Grondwettelijk Hof dat toch een (omgevings)vergunning vereist is voor het afsplitsen van één lot van een reeds bebouwd perceel. Deze versoepeling was nog maar in voege sedert 30 december 2019 ten gevolge van de zogenaamde Codextrein. Het arrest heeft niet onbelangrijke gevolgen voor de praktijk en hopelijk schiet de Decreetgever snel ter hulp!

Vóór de inwerkingtreding van de Codextrein op 30 december 2017 luidde de definitie van verkavelen als volgt: ‘een grond vrijwillig verdelen in twee of meer kavels om ten minste één van deze kavels te verkopen of te verhuren voor méér dan negen jaar, om er een recht van erfpacht of opstal op te vestigen, of om één van deze overdrachtsvormen aan te bieden, zelfs onder opschortende voorwaarde, zulks met het oog op woningbouw of de oprichting van constructies’. Zeer concreet bracht dit met zich mee dat iemand die een stuk tuinzone wilde afsplitsen van een reeds bebouwd perceel voor de creatie van één nieuw lot voor woningbouw, een omgevingsvergunning tot verkavelen nodig had.

Gewijzigde definitie

De Decreetgever wenste voor dergelijke gevallen de administratieve lasten aanzienlijk te verlagen en achtte het zonder enige toegevoegde waarde dat voor deze situaties een volledige administratieve procedure doorlopen diende te worden. Om deze reden werd dan ook volgende gewijzigde definitie van het begrip ‘verkavelen’ ingevoerd: ‘een grond vrijwillig verdelen in twee of meer onbebouwde kavels om ten minste één van deze kavels te verkopen of te verhuren voor méér dan negen jaar, om er een recht van erfpacht of opstal op te vestigen, of om één van deze overdrachtsvormen aan te bieden, zelfs onder opschortende voorwaarde, zulks met het oog op woningbouw of de oprichting van constructies’. De redenering en filosofie van de decreetgever kon alleen maar toegejuicht worden, maar dit was zonder de waard gerekend.

Strijdig met standstillbeginsel

In zijn arrest van 23 mei 2019 heeft het Grondwettelijk Hof deze nieuwe regelgeving strijdig geacht met het standstillbeginsel zoals voorzien in artikel 23 Grondwet. Zeer specifiek oordeelde het Hof als volgt: “Hierdoor wordt het mogelijk om, zonder beperking qua omvang van de percelen of het aantal ervan, de vergunningsplicht en al de daaruit volgende waarborgen voor het leefmilieu en de goede ruimtelijke ordening, te vermijden door wat in werkelijkheid een grote verkaveling is, op kunstmatige wijze te faseren.” Het Hof is dus klaarblijkelijk van oordeel dat er zonder verkavelingsvergunning steeds een onbebouwd stuk grond afgesplitst kon worden van een bebouwd perceel. Indien deze werkwijze een aantal keer (gefaseerd) herhaald werd, ontstonden er de facto grote verkavelingen. Dit leidt volgens het Hof tot een aanzienlijke achteruitgang van het bestaande beschermingsniveau inzake gezond leefmilieu, zonder dat dit verantwoord wordt door de doelstelling van de decreetgever, namelijk de administratieve vereenvoudiging.

Gevolgen

De vernietiging door het Grondwettelijk Hof heeft drie belangrijke gevolgen:

• De gewijzigde definitie verdwijnt met terugwerkende kracht uit de regelgeving en men valt terug op de definitie van vóór 30 december 2017. De vergunningsplicht geldt dus opnieuw indien men een stuk tuinzone wil afsplitsen met het oog op woningbouw of het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning gebruikt kunnen worden.

• Er volgt een heropening van de beroepstermijn vanaf de publicatie van het tussengekomen arrest in het Belgisch Staatsblad en dit gedurende een termijn van zes maanden. Dit betekent zeer concreet dat vergunningen die afgeleverd zijn op grond van de intussen vernietigde bepaling, alsnog aanleiding kunnen geven tot een verdere betwisting in graad van administratief beroep en/of voor de Raad voor Vergunningsbetwistingen.

• De rechtsgeldigheid van overeenkomsten tot verkoop, verhuur voor méér dan negen jaar, tot vestiging van erfpacht/opstal van dergelijke verkavelingen kan ter discussie gesteld worden voor de bevoegde burgerlijke rechtbanken.

Het valt ten zeerste te betreuren dat het weer rechtsonzekerheid troef is naar aanleiding van het tussengekomen arrest. Het kan alleen maar verhoopt worden dat de Decreetgever snel ingrijpt om opnieuw de nodige rechtszekerheid te brengen met respect voor de nagestreefde administratieve lastenverlaging.

Meer weten? Voor al uw vragen over deze materie kan u terecht bij Marlex advocatenkantoor (www.marlex.be of mail naar: gregory.vermaercke@marlex.be).

Hulp nodig? Team Overheid en Omgeving staat voor u klaar om het milieutechnische en/of stedenbouwkundige aspect van uw dossier op een juridisch verantwoorde en persoonlijke manier te begeleiden.

Opleidingen? Wenst u een opleiding op maat over dit thema? Of wenst u een gratis cliëntenseminarie bij te wonen? Neem contact met ons op of hou onze website in de gaten (www.marlex.be)!